Expert en défiscalisation immobilière : Loi de Robien, Loi Girardin, Loi Demessine (ZRR), Loueur en meublé professionnel.
Expert en défiscalisation immobilière
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Loi de Robien pour l'investissement locatif
Loi applicable depuis le 3 avril 2003 en France avec date d'effet rétroactive, en remplacement du dispositif Besson, le dispositif Robien est une mesure fiscale, en faveur de l'investissement locatif.
Le dispositif de Robien est ouvert à ceux qui achètent un logement ancien ou un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale. Pour pouvoir en bénéficier le bien devra être loué pendant une période de 9 ans au minimum. Le dispositif de Robien est également étendu à l'ancien. Une déduction forfaitaire pouvant aller jusqu'à 65% s'appliquera aux revenus fonciers tirés de la location de logements anciens privés « à loyers maîtrisés ».
Loi Demessine (ZRR: Zone de Revitalisation Rurale)
Pourquoi a t-elle été mise en place ?
Elle a pour but de soutenir l’activité de zones rurales à potentiels touristiques (deux formes de tourisme favorisé : zones vertes et montagne). De par les avantages fiscaux exceptionnels proposés par ce dispositif et l’engouement suscité, l'Etat a fixé une date limite de souscription pour les investisseurs.
Principe
La loi Demessine permet, en devenant propriétaire d’un bien immobilier neuf et en le louant pendant une période définie, de bénéficier d’avantages fiscaux importants. Parmi ces avantages une récupération de la TVA sur le bien et des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 25 000 € étalée sur 6 ans (4 166 €/an pour un couple). Les loyers seront garantis de manière contractuelle par un gestionnaire qui va louer le bien immobilier dans le cadre d’une occupation saisonnière.
Avantages:
- La réduction d'impôt est égale à 25% du montant de l'acquisition HT pour un bien neuf avec un plafond de 50 000 € pour un célibataire et 100 000 € pour un couple, étalée sur une durée de 6 ans.
- Possibilité de récupérer la TVA sur le bien.
- Possibilité d’occupation du bien durant la location.
Conditions:
- Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée, située dans une Zone de Revitalisation Rurale et être loué nu pour une durée minimale de 9 ans.
- Afin de bénéficier de la récupération de TVA:
- Il est nécessaire de passer un contrat de bail avec un gestionnaire fournissant un certain nombre d ‘équipements et de prestations de services aux occupants (mobilier, petit-déjeuner, blanchisserie…).
- L’investisseur ne doit pas occuper son logement plus de 8 semaines par an.
Le statut de Loueur en meublé professionnel : LMP
Loueur de meublé professionnel (LMP) est en France un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers ayant d'importants revenus provenant de locations de meublés.
Conditions :
Le statut LMP est défini par l'article 151 septies du CGI. Les conditions suivantes doivent être satisfaites pour prétendre à ce statut :
- générer au moins 23000 € (ou plus de 50% des revenus du foyer fiscal) de revenus d'immobilier meublé
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés
Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :
- bien locatifs meublés
- résidences hôtelières, de tourisme, chambres d'hotes et gîtes ruraux
- maisons de retraite, résidence de services
Le loueur en meublé professionel bénéficie des avantages suivants :
- Déduction totale sur les revenus des charges réelles (y compris : charges d'acquisition, intérêts d'emprunt)
- Amortissement des biens (variable : généralement 10 ans sur le mobilier et 20 ans sur le foncier)
- Récupération de la TVA
- Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour un revenu inférieur à 250 000 €)
- A condition que les revenus générés par cette activité dépassent 50% des revenus du foyer fiscal, exonération pour l'ISF des biens en tant que biens professionnels
Loi Girardin Habitation
A quoi sert-elle ?
L’Etat a mis en place ce type d’incitations fiscales afin de pallier à la carence locative, très forte dans les DOM-TOM.
Avantages:
Il existe deux types de location:
Location libre: réduction d’impôts de 40 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 8 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt est plafonnée à 2024 € TTC/m². La surface prise en compte pour cela inclut la varangue (loggia) pour une superficie maximale de 14m².
Location intermédiaire: réduction d’impôts de 50 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 10 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt et la surface prise en compte sont les mêmes que pour la location libre.
La réduction d’impôt est applicable à compter de l’année d’achèvement du bien et de la remise des clés.
Conditions:
Le logement neuf situé dans les DOM-TOM doit être loué nu à titre de résidence principale pour une durée de 6 ans.
Pour la location intermédiaire, afin de faciliter l’accession à la location:
- Les loyers mensuels sont plafonnés pendant 6 ans à 10,92€ hors charge/m 2 habitable (plus varangue jusqu’à 14m²)
- Les ressources annuelles des locataires sont plafonnées à:
25 417 € pour un célibataire 47 010 € pour un couple sans personne à charge 49 729 € pour un couple avec 1 personne à charge 52 449 € pour un couple avec 2 personnes à charge 56 083 € pour un couple avec 3 personnes à charge 59 716 € pour un couple avec 4 personnes à charge
Loi Girardin Industrielle
Grâce à une ingénierie fiscale performante et à la sélection de secteurs économiques sécurisés, il est possible de gommer son impôt en totalité chaque année et ce quel qu’en soit le montant.
L’Etat a mis en place ce type d’incitations fiscales afin de stimuler l'activité économique dans les DOM-TOM.
Comment ?
La loi Girardin industriel permet, en devenant propriétaire de biens industriels, de réduire votre impôt de 50% des montant investis. L’engagement de détention de ces biens est de 5 ans (réduit à 4 ans pour certains secteurs) et des contreparties vis à vis de l’entreprise locale sont à respecter.
Avantages:
Une réduction d’impôt de 50% (60% sur les TOM ou sur certains secteurs d‘activité) sur une année, calculée sur le montant d’investissement productif HT.
Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû, l’excédant constitue une créance sur l’Etat. Cette créance est utilisée pour le paiement de l’Impôt sur le Revenu dû au titre des 5 années suivantes. La fraction non utilisée est remboursée à l’expiration de cette période.
Ce dispositif est validé jusqu’en 2017.
Conditions:
Engagement de détention pendant 5 ans (ou la durée normale d’utilisation si elle est inférieure).
Rétrocession de 50% de l’avantage fiscal à l’entreprise locale, sous la forme d’une diminution du loyer ou du prix de cession du bien.
